Конституционный Суд РФ (КС) сделал важный шаг для рынка недвижимости, разрешив временную регистрацию в апартаментах. Это решение стало итогом многолетних разбирательств и теперь требует от законодателей и Правительства внести соответствующие изменения.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в России сейчас строится 1600 новостроек с нежилым статусом. Если десять лет назад такая тенденция наблюдалась в основном в Москве и Санкт-Петербурге, то сейчас апартаменты активно возводят в других регионах. Лидерство продолжают удерживать Краснодарский край (493 новостройки), Крым и Севастополь (121), с незначительным отставанием идут Санкт-Петербург и Москва (по 111 и 110 соответственно). Также есть проекты в Ростовской области (70), и около 50 объектов в Ленинградской, Свердловской и Новосибирской областях. Большая часть новостроек апартаментов теперь относится к стандарту и комфорт-классу.
С 2024 года московские власти приостановили одобрение новых апартаментов, что приводит к снижению доступных предложений. За 2025 год количество апартаментов на рынке сократилось на 29%; в основном это бизнес-класс (47%). В результате, предложение апартаментов в Москве достигло исторически низких показателей — всего 5000 объектов. Средняя цена квадратного метра возросла на 9% до 647 000 рублей. При этом 78% объектов находятся на завершающей стадии строительства.
Исторический контекст и правовые аспекты
Конфликт начался в 2022 году, когда семейная пара из Санкт-Петербурга столкнулась с отказом зарегистрироваться в апартаментах. Они обратились сначала в местный паспортный стол, а потом во все судебные инстанции, вплоть до КС, который и поставил точку в данном вопросе. Суд подтвердил, что отсутствие возможности временной регистрации нарушает конституционные права граждан на свободу передвижения и равенство перед законом.
В результате КС предписал изменения в правилах регистрации, чтобы упростить процесс получения временной регистрации для собственников апартаментов и членов их семей. Этот временный порядок также может распространяться на арендаторов.
Перспективы и последствия для рынка
С решением КС связаны непосредственные изменения на рынке недвижимости. Ожидается рост числа сделок, поскольку теперь возможность оформления временной регистрации станет стимулом для многих покупателей. Несмотря на высокие ипотечные ставки, интерес к апартаментам может возрасти, особенно в бизнес- и премиум-классе.
Предложение в Москве продолжит сокращаться из-за отсутствия новых проектов, что может привести к росту цен на апартаменты. С увеличением правового статуса владельцев и дефицитом на рынке цены на апартаменты вероятны будут расти быстрее уровня инфляции. Таким образом, решение Конституционного Суда является значимой переменой на рынке недвижимости, и многие собственники могут пересматривать свои прежние судебные дела, пишет МК.
