В юридическом сообществе договор мены долгие годы считался устаревшим инструментом гражданского оборота. Его основные положения, прописанные в Гражданском кодексе, практически не менялись с 1990-х годов. Однако сейчас этот старинный договор вновь привлекает внимание судов и юристов, что связано с новыми способами его применения и свежим подходом Верховного суда России.
Верховный суд ясно дал понять: механизм мены — это не архаика, а по-настоящему гибкий правовой инструмент, способный защитить интересы граждан.
Что такое договор мены в современном контексте
Договор мены представляет собой соглашение, при котором стороны обмениваются имуществом, при этом каждая сторона выступает и как продавец, и как покупатель. Эта формулировка давно известна юристам, но сегодня она приобретает новое значение.
В отличие от купли-продажи, где обязательным этапом является денежный расчет, мена позволяет обменивать имущество без финансовых транзакций. Это особенно актуально в следующих сценариях:
- обмен недвижимости между гражданами;
- перераспределение активов между родственниками;
- корпоративные схемы, где компании обмениваются активами.
Договор мены становится особенно важным в делах, касающихся несовершеннолетних владельцев, так как он предоставляет возможность улучшить жилищные условия без необходимости привлечения денежных средств.
Позиция Верховного суда: защитим интересы детей
Одним из наиболее ярких примеров является случай, рассмотренный Верховным судом в 2025 году. Две московские семьи, представлявшие интересы своих несовершеннолетних детей, пытались оформить договор мены долей в квартирах. Каждый ребенок владел долей в квартире, где фактически проживала другая семья, и сделка позволяла "разменять" доли так, чтобы каждый из них стал владельцем своей фактической квартиры.
Несмотря на очевидное улучшение условий, МФЦ отклонил заявку на сделку, сославшись на запрет на сделки между подопечными и их опекунами. Более того, суды трех инстанций поддержали чиновников, основываясь на том, что несовершеннолетние были сводными братьями.
Однако Верховный суд отменил эти решения, подчеркнув, что формальная отсылка к родству не должна автоматически препятствовать сделке, если она направлена на улучшение жилищных условий детей.
Налоги и юридические риски
Несмотря на то, что договор мены кажется простым, он имеет ряд юридических нюансов. При обмене недвижимостью физические лица платят налог на доход именно так, как это происходит при продаже. Юридические лица, если обе стороны являются плательщиками НДС, также подлежат налогообложению.
Более того, важно учитывать ограничения, установленные на сделки между родственниками, а также необходимость подтверждения того, что сделка действительно обменная, а не скрытая купля-продажа, что также может привести к правовым последствиям. Перед тем как подписывать договор, желательно проконсультироваться с юристом, чтобы подтвердить реальные намерения сторон.
